عند الحديث عن تخطيط المشاريع العقارية أو اختيار قطعة أرض مناسبة للبناء، تظهر إحدى أهم القواعد الهندسية التي تؤثر بشكل مباشر على نجاح المشروع واستدامته، وهي قاعدة نسبة البناء إلى مساحة الأرض (Building Coverage Ratio – BCR).
ما هي نسبة البناء إلى الأرض؟
هي النسبة المئوية من المساحة الكلية للأرض التي يُسمح بالبناء عليها. تُحتسب وفق المعادلة:
نسبة البناء = (مساحة البناء في الدور الأرضي ÷ مساحة الأرض الكلية) × 100%
لماذا تعتبر هذه النسبة مهمة؟
- تحقيق الراحة المعيشية: النسبة المناسبة تضمن وجود مساحات كافية للتهوية، الإضاءة، الحدائق والمواقف.
- توازن عمراني: تساهم في منع التكدس العمراني والفوضى البصرية، وتعزز التخطيط المستدام.
- الامتثال للأنظمة: تحددها البلديات وفقًا لطبيعة المنطقة (سكنية، تجارية، استثمارية)، والتجاوز يعرض المشروع للمخالفات والغرامات.
- زيادة قيمة العقار: البناء المتوازن مع المساحة يخلق بيئة أكثر جذبًا للمشترين، خصوصًا في المشاريع السكنية.
مثال عملي:
إذا كانت مساحة الأرض 600 متر مربع، والنسبة المسموحة للبناء هي 60%، فإن المساحة القصوى المسموح بالبناء عليها في الدور الأرضي هي 360 متر مربع.
إذًا، ماذا يعني ذلك لمطور العقار أو المالك؟
- تحديد حجم المبنى: لا يمكن تجاوز هذه المساحة في الدور الأرضي، مما يعني أن المهندس المعماري سيصمم البناء ضمن هذا الحد.
- تخصيص المساحات الخارجية: يتبقى 240 متر مربع (أي 40%) من الأرض تُستخدم عادةً لساحات خارجية، مواقف سيارات، حديقة، أو ممرات.
- التخطيط الرأسي بدلاً من الأفقي: إذا احتاج المالك مساحة بناء أكبر، يمكنه توزيع المساحة على طوابق متعددة، مثل بناء دور أول وثانٍ ضمن حدود الارتفاع المسموح.
- الالتزام بالاشتراطات البلدية: التقيّد بهذه النسبة يُجنّب الغرامات، ويضمن الموافقة على الرخصة الإنشائية بسهولة.
باختصار:
هذه القاعدة تساعد في موازنة المشروع، وتحقيق جودة معيشية أعلى، وتحسين العلاقة بين المبنى ومحيطه، كما تُعتبر مؤشرًا هامًا في تقييم جدوى المشروع العقاري من البداية.
